Wynagrodzenie kryterium wyboru zarządcy nieruchomości?

29 groszy za metr kwadratowy. Trudno się oprzeć tak kuszącej ofercie. Zwłaszcza, jeśli firma, która ją składa przedstawia się wiarygodnie i sprawia zachęcające wrażenie.

Czy jednak atrakcyjna stawka wynagrodzenia powinna stanowić podstawowe kryterium wyboru zarządcy nieruchomości?

Skąd właściciel nieruchomości ma wiedzieć, że tak niskie wynagrodzenie znajduje się poniżej granicy, przy której kończy się trudna sztuka zarządzania nieruchomością a zaczyna łatwa sztuka udawania, że się tą nieruchomością zarządza?

Koszt wynagrodzenia „administratora” zatrudnionego przez firmę zarządzającą to około 4000,- zł miesięcznie. Do tego dochodzi paliwo, telefon komórkowy, koszty rozmów przez telefon stacjonarny; łącznie co najmniej kolejny 1 tysiąc zł. Pracownika trzeba posadzić w biurze, przed komputerem uzbrojonym w specjalistyczne oprogramowanie, wymagające stałej aktualizacji; nie wspominam już o wsparciu dla niego w postaci radcy prawnego, specjalisty „budowlańca” z uprawnieniami i księgowego z prawdziwego zdarzenia. Administrator może być przecież „omnibusem” znającym się na wszystkim. Interdyscyplinarność to dzisiaj zaleta. Rzadko kiedy spotyka się człowieka, który na czymś się nie zna. Nie zmienia to jednak faktu, że miesięczny koszt profesjonalnego stanowiska pracy zwanego administratorem wzrasta do ok. 6.000,00 zł. Koszt. A co z zyskiem dla firmy, kosztami jej zarządu? Można przyjąć, kierując się zasadą „życzliwej interpretacji”, że dana firma, akurat naszą nieruchomością będzie zarządzała „po kosztach”.

Teraz przychodzi moment na zastanowienie; iloma zatem nieruchomościami „po kosztach” firma będzie musiała zarządzać, aby uzyskać choćby zwrot tychże kosztów? 6.000,- zł podzielone na 29 gr „od metra” daje ok. 20.689 m kwadratowych. Statystycznie to około 13-tu nieruchomości obsługiwanych przez jedną tylko osobę, wszechstronnie uzdolnioną i wykształconą, znającą się na prawie, budownictwie i księgowości. Aby taką osobę opłacało się firmie utrzymywać musi ona obsługiwać również jakieś nieruchomości „nie po kosztach”, czyli z zyskiem. I to nie jedną, a kilka. Tak więc administrator z firmy składającej tak „atrakcyjną” ofertę będzie obsługiwał ok. 16-tu a może i więcej nieruchomości. Pozwoli mu to poświęcić średnio nie więcej niż pół godziny dziennie na jedną nieruchomość. Co można zrobić dla nieruchomości w ciągu pół godziny dziennie obsługując ją jednoosobowo?
 
Warto, aby właściciele nieruchomości odpowiedzieli sobie na to pytanie, zanim podejmą decyzję o skorzystaniu z takiej oferty.
 
Czemu więc zarządcy składają takie propozycje? Poparte do tego obietnicami, że zrobią wszystko lepiej i skuteczniej od ich konkurencji? Czemu swoją pracę wyceniają taniej nawet niż nieskomplikowaną przecież usługę sprzątania nieruchomości? No cóż, myślę, że takie firmy bardzo realnie i samokrytycznie oceniają swoją wartość na rynku i jakość świadczonych przez siebie usług. 29 groszy za metr kwadratowy. I ani trochę więcej.
 

Sławomir Pinkowski (artykuł z roku 2005, 16 lat później spotykamy oferty 35 groszy za m2)