Nurtuje nas następujące zagadnienie

Nurtuje nas następujące zagadnienie. Budynek oddano do eksploatacji w 1996 roku ( realizowany ze środków własnych członków). W początkowym okresie czynsz za miejsce postojowe oscylował w granicach bodajże 40 zł. Obiekt garażowy jest o tyle specyficzny, że posiada dwie hale garażowe. Nad jedną zlokalizowany jest pawilon z lokalami użutkowymi, nad drugą parking oferujący 70 miejsc parkingowych ( nie jest objęty opłatą ). Cała nieruchomość tj. budynek mieszkalny, bezpośrednio dołączone do niego dwie hale i wspomniany pawilon znajdują się w jednej księdze wieczystej. W 2003 roku dokonałem wyodrębnienia mieszkania z dwoma miejscami postojowymi, a sąd wieczysty w zawiadomieniu określił miejsca postojowe jako przynależność do lokalu mieszkalnego. Od kilku lat społecznośc naszej nieruchomości odczuła znaczne zwiększenie opłaty za miejsca postojowe - opłata przekracza 130 zł. Od kilku dni zacząłem drążyć temat, natrafiłem na Pana pouczający, profesjonalnie traktujący problematykę garaży tekst, z którym podzieliłem się z mieszkańcami. Otworzyłem pole do dyskusji - to jednak zasługa Pana. Erudycja tematu, klarowność, zasługują na gratulacje co ninieszym czynię.

W moim odczuciu zarząd przeoczając wpisy do ksiąg wieczystych, dokonał korzystnej dla siebie interpretacji Ustawy o własności lokali,aby wygenerować większe wpływy. Tak z grubsza na to patrząc, można stwierdzić, że to typowe wyłudzenie. Ludzie zalatani, zabiegani, nie każdy ma dryg do ingerowania w opłatę czynszową. Sam obiekt to istna hybryda. Czy zetknął się pan w swojej pracy zawodowej z takim obiektem? Jak Pam ocenia taktykę kształtowania stawki dla miejsc postojowych?

Z wyrazami szaunku - A. P.
Ps. Pomimo jednej księgi wieczystej i ustanowionych w niej wpisów hala wyodrębniona została została jako samoistny lokal, a budynek mieszkalny zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy...

Witam serdecznie;

Sytuacja, która Pan opisał nie do końca jest dla mnie jasna. Wynika z niej bowiem, że w aktach notarialnych i KW miejsca postojowe stanowią pomieszczenia przynależne do lokalu a jednocześnie “hala wyodrębniona została jako samoistny lokal”. Jedno wyklucza drugie; jeżeli zatem w Pana opisie zdarzeń nie ma pomyłki to popełnił ją sąd wieczysto księgowy na etapie wpisów do KW, który powinien zweryfikować wnioski z aktów notarialnych, nawet jeżeli zostały błędnie sformułowane przez spółdzielnię.

Odnosząc się natomiast do samych stawek;
jeżeli stanowisko w hali rzeczywiście jest “przynależnością” to zaliczki powinny być naliczane wg jej powierzchni w takiej samej wysokości przypadającej na m2 jak dla lokalu mieszkalnego. Jeżeli natomiast hala jest samodzielnym lokalem to każdy jej współwłaściciel musi partycypować w kosztach jej utrzymania oraz uczestniczyć w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej związanych z prawem własności hali. Nominalnie jest to oczywiście kwota zdecydowanie większa, niż w pierwszym, wyżej opisanym przypadku.
Obawiam się zatem, że obecnie naliczana Panu kwota 130 zł jest tą poprawną i nie ma nic wspólnego z chęcią “wygenerowania większych wpływów”. Na przykładzie postaram się wyjaśnić dlaczego, posługując się “okrągłymi” liczbami.

Załóżmy, że budynek ma 100 lokali mieszkalnych, każdy po 80 m2, czyli o łącznej powierzchni 8000 m2 oraz halę garażową o łącznej powierzchni 2000 z 50 stanowiskami, każde o powierzchni 20 m2.

Załóżmy również, że miesięczny koszt utrzymania nieruchomości wraz z halą, który ponosi spółdzielnia, wynosi 20 000 zł.

Dopóki budynek był własnością spółdzielni zgodnie z przepisami o spółdzielniach mieszkaniowych rada nadzorcza mogła podjąć uchwałę o opłacie za miejsca w hali w wysokości 40 zł.

40 zł razy 50 stanowisk to kwota 2000 zł. Pozostaje do “uzbierania” 18 tys ze środków właścicieli lokali. 18 tys. podzielone na 8 tys. m2 daje kwotę 2,25 zł/m2. W ten sposób ustalone zaliczki powodują, że “przychody” pozwolą pokryć poniesione koszty. Przy stosunkowo niskiej opłacie za stanowisko w hali. Pan jako właściciel lokalu i użytkownik dwóch miejsc parkingowych płaciłby w tym przykładzie 260 zł (180 za lokal i 80 za dwa miejsca w hali).

Po wyodrębnieniu własności lokali rzecz ma się już trochę inaczej. Jeżeli stanowiska w hali mają status “przynależności” to wówczas suma powierzchni lokali mieszkalnych z “przynależnościami” wynosi 9 tys. m2. Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 20 000 zł podzielone zgodnie z ustawą o własności lokali wg udziałów, czyli na 9 tys. m2 dają zaliczkę w wysokości 2,23 zł. Pan jako właściciel lokalu mieszkalnego z przynależnymi dwoma miejscami w hali płaciłby więc zaliczkę stanowiącą iloczyn tej kwoty i powierzchni lokalu wraz z powierzchnią “przynależności”, czyli (80 m2 +2x20 m2) x 2,23 = 267,60 zł. Skąd różnica? Otóż właściciel lokalu bez przynależności płaci wówczas tylko 178,40 zł zamiast 180 jak w poprzednim przypadku. Różnica niewielka, ale jednak. W roku to już kwota 19,20 zł, w ciągu 10 lat 192 zł. Zresztą nie chodzi o wysokość kwoty tylko o zasadę. Różnice będą zależały od rzeczywistych kosztów i powierzchni budynków.

I wreszcie zupełnie inaczej ma się sytuacja, gdy hala jest wyodrębnionym lokalem. Jeżeli hala jest wyodrębnionym lokalem to szanujący przepisy ustawy o własności lokali zarządca nieruchomości musi wyodrębnić koszty utrzymania samej hali (oświetlenie, utrzymanie i konserwacja bramy, system oddymiania, sprzątanie itd.), które winni ponosić współwłaściciele hali. Niekoniecznie przecież muszą oni być jednocześnie właścicielami lokali w budynku. Często dzisiaj bowiem zdarza się, że stanowisko w hali kupują właściciele lokali z budynków okolicznych.

Załóżmy więc, trzymając się tego samego przykładu, że koszt utrzymania samej hali to kwota 4000 zł. Na każde miejsce przypada zatem 1/50 z tej kwoty, czyli 80 zł. Pozostaje zatem do podziału kwota 16 000 stanowiąca koszt utrzymania nieruchomości, którą należy podzielić wg udziałów pomiędzy właścicieli wszystkich lokali, w tym lokalu – hala garażowa. Sumę udziałów w tym przypadku wylicza się w oparciu o sumę powierzchni lokali mieszkalnych i powierzchni CAŁEJ HALI GARAŻOWEJ, a nie tylko powierzchni stanowisk. W moim przykładzie wynosi ona 100 x 80 m2 + 2000 m2 = 10 000 m2. Zaliczka na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wyniesie wówczas 1,6 zł /m2. Ale to nie koniec tej arytmetyki. Właściciele hali garażowej, z tytułu współwłasności w hali, będą zatem partycypowali w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej kwotą wynikającą z iloczynu 2000 m2 hali garażowej przez 1,6 zł/m2 czyli = 3200 zł. Na każdego z nich przypadnie 1/50 tej kwoty, czyli 64 zł. W ty przypadku więc, jako właściciel lokalu mieszkalnego i dwóch stanowisk w hali garażowej zapłaci Pan następujące kwoty zaliczek:

• Na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w związku z posiadaniem lokalu mieszkalnego: 80 m2 x 1,60 zł = 128 zł
• Na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, w związku z posiadaniem hali dwóch stanowisk w hali garażowej: 2000 m2 x 1,60 x 1/50 x 2 = 128,00 zł
• Na pokrycie kosztów eksploatacji hali garażowej, stanowiącej wyodrębniony lokal: 2 x 80 zł = 160 zł.
  Razem: 416,00 zł.

Podsumowując na czym polegają różnice, poza kwotami:

W przypadku 1 “czynsz” na rzecz spółdzielni za miejsca w hali jest ceną i niekoniecznie musi mieć coś wspólnego z rzeczywistymi kosztami utrzymania hali, ponieważ ewentualną różnicę spółdzielnia pokrywa z wpływów czynszów za lokale mieszkalne. Podobnie czynią developerzy chcąc zachęcić nabywców do kupowania miejsc a halach. Kuszą niskimi opłatami “eksploatacyjnymi”, branymi “z kapelusza”, w oderwaniu od obowiązujących przepisów.

W przypadku drugim, jak łatwo zauważyć, 1000 m2 hali należy do części wspólnej, zatem odpadają koszty eksploatacji samej hali, które pokrywają wszyscy a nie tylko właściciele stanowisk, stanowiących w tym przypadku “przynależności” do lokalu.

No i ten trzeci przypadek; właściciele hali, która jest wyodrębnionym lokalem o powierzchni 2000 m2, w większej części partycypują w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz ponoszą w całości koszty eksploatacji samej hali.

Znam budynek, który ma dwie hale. Stanowiska w jednej zostały przez developera sprzedane jako pomieszczenia przynależne, druga została sprzedana jako wyodrębniony lokal, czyli jest współwłasnością. Kilka lat trwało zanim właściciele tej drugiej zrozumieli różnicę oraz pogodzili się z tym, że muszą ponosić wyższe opłaty niż właściciele stanowisk w pierwszej. Równie trudno im było wytłumaczyć, dlaczego wymiana bramy w pierwszej stanowiła koszt utrzymania nieruchomości wspólnej, a wymiana bramy w drugiej obciążała w całości i w sposób wyłączny tylko współwłaścicieli hali.

O ile na podstawie Pana opisu można domniemać nieprawidłowości w określeniu statusu hali, to jednak nie ma nic dziwnego, że opłaty, a w zasadzie tylko ich podział, radykalnie się Państwu zmienił z chwilą, gdy zarząd nieruchomością opierać się zaczął na przepisach Ustawy o własności lokali. Przypuszczam zatem, że nie o taką odpowiedź Panu chodziło, ale niestety, innej udzielić nie mogę. Mam tylko nadzieję, że nie pomyliłem się w obliczeniach. Co do ich zasady z całą pewnością nie.

Pozdrawiam serdecznie

Sławomir Pinkowski