Cieknący dach
"Witam, niestety nie znam się na zarządzaniu nieruchomościami i w związku z tym mam pytanie. Kupiłam mieszkanie w budynku, w którym znajduje się 8 lokali mieszkalnych. Mamy wspólnotę, którą zarządza jeden z sąsiadów, tzw. zarząd (oczywiście dzieje się tak bo wiekszość osób chce zaoszczędzić na wynajęciu profesjonalnej obsługi). Sąsiad nie ma żadnych uprawnień potrzebnych do zarządzania nieruchomościami. Sytuacja wygląda tak, że od dłuższego czasu zgłaszam, że w budynku przecieka dach (mieszkam na samej górze i zacieka ściana przy kominie) i niestety tak zwany zarząd jest głuchy na moje zgłoszenia i nic z tym nie robi, bo nie ma czasu. Sytuacja jest patowa, bo nie wiem, czego mogę od niego oczekiwać. Czy można go jakoś zmusić do działania?? Tak naprawdę w tym momencie nie mam się do kogo zwrócić się z tym problemem. Czy sąsiad, który w tej chwili jest jednoosobowym zarządem ponosi jakieś konsekwencje swoich działań lub też ich zaniechania? Proszę o pomoc, co można z tym fantem zrobić."
Witam serdecznie;
z formalnego punktu widzenia Pani sytuacja nie wygląda najgorzej. Z praktycznego jednak - jest nie do pozazdroszczenia. Ponieważ poruszyła Pani kilka zagadnień postaram się odpowiedzieć po kolei:
- jeśli sąsiad jest właścicielem lokalu to pełniąc funkcję zarządu wspólnoty nie musi posiadać uprawnień zawodowych. Taka obowiązuje obecnie wykładnia przepisów w tym zakresie. To oczywiście w dużym skrócie, bo na sam ten temat tylko można napisać sporą rozprawkę.
- dach nalezy oczywiście do tzw. nieruchomości wspólnej i co za tym idzie obowiązek i koszty jego napraw obciążają całą wspólnotę. Innymi słowy wszystkich właścicieli lokali, proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Tak więc z formalnego punktu widzenia problem dotyczy nie tylko Pani lecz całej "ósemki".
- jeśli sąsiad stanowi zarząd lub zarządcę w rozumieniu art. 20 lub 18 ustawy o własności lokali to po wejściu w posiadanie informacji o nieszczelności dachu powinien podjąć stosowne działania - na postawie art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1. Przeciwdziałanie awarii i jego skutkom z całą pewnością należy w tej sytuacji do czynności nie przekraczających zwykły zarząd, a więc Pan ów ma prawo podjąć stosowne działanie nawet bez zgody pozostałych właścicieli.
- niestety, "powinien", "ma prawo" nie jest jednoznaczne z tym, że "musi", nawet jeśli tak dyktuje zdrowy rozsądek.
Co może Pani zatem zrobić, jeśli ów zarząd nie reaguje na Pani zgłoszenie?
- Naprawić dach we własnym zakresie, dokumentując wykonanie naprawy (rachunki, faktury, fotografie), a następnie dochodzić zwrotu poniesionych kosztów od Wspólnoty
- Na podstawie art. 26 Ustawy o własności lokali złożyć wniosek o ustanowienie zarządcy sądowego. To niestety proces na kilkanaście miesięcy.
Czy zarząd w osobie właściciela ponosi odpowiedzialność za swoje działania, lub w tym przypadku, zaniechania? Tak, ponosi, na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego. Czyli znowu - trzeba złożyć pozew do sądu o odszkodowanie.
Wiem, że to co napisałem nie napawa Pani optymizmem. Z opisu usterki należy przypuszczać, że to nieszczelność opierzenia komina (obróbki blacharskie). Ich naprawa nie powinna być bardzo kosztowna - sugeruję naprawić i dochodzić zwrotu kosztów potrącając udokumentowane zapłacone kwoty z zaliczek, jakie pewnie Pani płaci temu zarządcy na wodę, ubezpieczenie, sprzątanie, oświetlenie klatki i fundusz remontowy. A czasem starczy takiego sąsiada po prostu "o...ć" (obsztorcować!) :) przywołując go w ten sposób do porządku.
Pozdrawiam
SP