1934 i 60 lat później!
Czytując książki i słuchając wykładów współautorów Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903) nigdy nie spotkałem się z informacją, że tworząc ustawę wykorzystali istniejący od ponad 60 lat, aczkolwiek uchylony ponad 30 lat temu, akt prawny – Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. z 1934 r. nr 94 poz. 848). Zakładam zatem, że tylko całkowicie przypadkowy zbieg okoliczności spowodował, że niektóre sformułowania z obu aktów brzmią zadziwiająco podobnie.
Ustawa 1994 r.: Art. 3
1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Rozporządzenie 1934 r.: Art. 16
1. Nie jest dopuszczalne zniesienie współwłasności nieruchomości, z której wyłączono odrębną własność lokali, dopóki ta odrębna własność istnieje.
Ustawa 1994 r.: Art. 7
1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Rozporządzenie 1934 r.: Art. 2.
(1) Ustanowienie odrębnej własności lokali powinno pod nieważnością nastąpić w formie aktu notarialnego.
Ustawa 1994 r.: Art. 8
1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
Rozporządzenie 1934 r.: Art. 2.
(2) Akt ten winien określać:
1) rodzaj, położenie i rozmiar poszczególnych lokali z powołaniem się na plan;
2) stosunkowy udział właścicieli lokali we współwłasności nieruchomości, z której wydzielona została własność lokali;
3) wzajemne prawa i obowiązki lokali, a w szczególności stosunkowy udział właścicieli poszczególnych lokali w ponoszeniu wspólnych wydatków i kosztów, połączonych z zarządem i utrzymaniem wspólnej nieruchomości;
4) zasady zarządu wspólną nieruchomością i nadzoru nad zarządem.
Ustawa 1994 r.: Art. 20
1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
Rozporządzenie 1934 r.: Art. 3.
Do zarządzania wspólną nieruchomością winien być powołany zarząd. Zarząd składa się z jednego lub kilku członków.
Do zarządu mogą być powołane osoby spośród właścicieli poszczególnych lokali lub z poza ich grona.
…
Zarząd powołuje się na trzy lata; może być on odwołany wcześniej przez większość niezbędną do jego powołania pod warunkiem jednoczesnego powołania innego zarządu. Dotyczy to także zarządu ustanowionego przez sąd.
Ustawa 1994 r.: Art. 21
1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
Rozporządzenie 1934 r.: Art. 3.
…
Zarząd uprawniony jest do wykonywania zarządu wspólną nieruchomością w najszerszym zakresie, w tem do przedsiębrania pilnych robót i napraw, do rozdziału kosztów z prawem dochodzenia ich sądowego od poszczególnych współwłaścicieli, do zawierania umów ubezpieczenia całego budynku łącznie z wydzielonymi lokalami oraz do reprezentowania przed sądem i poza sądem ogółu współwłaścicieli w sprawach dotyczących zarządu.
Jeżeli zarząd nie jest jednoosobowy, wówczas oświadczenia woli imieniem ogółu współwłaścicieli składają dwaj członkowie zarządu, o ile akt ustanawiający odrębną własność lokali nie postanawia inaczej. Oświadczenia, skierowane do ogółu współwłaścicieli, a złożone wobec jednego członka zarządu, mają skutek prawny względem ogółu współwłaścicieli. To samo dotyczy wszelkich doręczeń.
Ustawa 1994 r.:Art. 22
1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
6a) nabycie nieruchomości,
wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Rozporządzenie 1934 r.: Art. 5.
Sprawy związane z utrzymaniem i użytkowaniem wspólnej nieruchomości należą do zebrania właścicieli lokali.
Uchwały zebrania właścicieli lokali wymagają w szczególności następujące sprawy;
rozpatrywanie i zatwierdzanie sprawozdania rachunkowego za rok ubiegły;
kwitowanie zarządu z wykonania przez niego obowiązków;
uchwalanie rocznych preliminarzy dochodów i wydatków;
wybór zarządu i komisji rewizyjnej.
To tylko kilka przykładów zbieżności obu tekstów, do których musiałem się ograniczyć ze względu na ograniczoną objętość niniejszego artykułu.
Sławomir Pinkowski