FAQ czyli Olek odpowiada!

Roszczenia wspólnot mieszkaniowych dotyczą zwykle wad nieruchomości wspólnej i opierają się na przepisach Kodeksu Cywilnego o rękojmi lub odszkodowawczych. Czemu egzekwowanie usunięcia wad trwa tak długo? 

Jeżeli deweloper nie reaguje na wezwania o usunięcie wad lub odmawia ich dobrowolnego usunięcia uznając je za niezasadne, wspólnocie mieszkaniowej i działającemu w jej imieniu zarządcy nieruchomości pozostaje złożyć pozew sądowy. Aby móc to zrobić, Właściciele lokali muszą udzielić wspólnocie cesji praw, jakie im przysługują od dewelopera z tytułu rękojmi lub odszkodowawczych, w zakresie nieruchomości wspólnej, bo te prawa nie przysługują wspólnocie, tylko każdemu z właścicieli lokali osobno.

O ile do pozwu "z rękojmi" w zasadzie wystarczy jedna cesja, to już w sprawie o odszkodowanie ich liczba ma wymierne znaczenie. To pierwsza bariera, bo z przyczyn nie do końca wyjaśnionych, Właściciele w takich sytuacjach z jednej strony "domagają się krwi" dewelopera, a z drugiej tych cesji nie udzielają.

Następnie wspólnota powinna oszacować wartość prac wymaganych do usunięcia wad - ona stanowić będzie wartość przedmiotu sporu. Gdy Wspólnota zdobędzie już cesje wówczas musi zatrudnić zastępcę procesowego, który w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy i szacunkowe wyceny przygotuje i złoży pozew sądowy.

Wcześniej jednak dobrze, żeby wspólnota podjęła uchwałę w sprawie wystąpienia na drogę sądową. Samo wystąpienie do sądu, co do zasady, takiej uchwały nie wymaga, jednak koszt postępowania sądowego może być na tyle duży, że decyzja o jego poniesieniu musi być traktowana jako czynność przekraczający zwykły zarząd, bo sama opłata sądowa to 5% od wartości przedmiotu sporu, a dochodzi jeszcze wynagrodzenie zastępcy procesowego oraz koszt biegłych sądowych.

Tzw. "pójście do sądu" to jednak nie koniec, a początek sporu. O ile bowiem deweloperzy zwykle jakąś część zgłoszeń realizują dobrowolnie, to po złożeniu pozwu "usztywniają się" i dobrowolna realizacja czegokolwiek się kończy. Sąd niestety nie bierze dewelopera za ucho i nie przyprowadza na nieruchomość, każąc mu zgłoszone wady usunąć.

Młyny sprawiedliwości mielą powoli. Bardzo powoli. Większość Właścicieli lokali nie ma świadomości, że cokolwiek można mielić tak wolno. Pozew, odpowiedź na pozew, wymiana pism procesowych, pierwsza rozprawa, druga i kolejne, przesłuchania świadków, którzy często pomimo wezwania nie stawiają się na sprawę, powołanie biegłego, a czasem kilku, bo sądy nie mają i nie muszą mieć zielonego pojęcia o budownictwie, uwagi stron do opinii biegłego, czasem kolejni biegli. Mijają... Dni? Nie. Tygodnie? Nie. Miesiące? Nie. Lata? Tak.

Nie spieszy się nikt, poza zarządcą wspólnoty i jej zastępcą procesowym. Stronie przeciwnej, czyli deweloperowi, przewlekłość jest najczęściej na rękę. Biegli nie spieszą się, bo w dużym uproszczeniu, im więcej czasu ich praca im zajmie, tym wyższą fakturę wystawią. Sądy? To temat na książkę, a nie na FAQ. Pierwsza instancja, druga instancja. Czasem kasacja. Po drodze nierzadko zmiana składu sędziowskiego, choroby, odwoływane rozprawy. W tym czasie deweloper potrafi się przekształcić w inną spółkę lub upaść.

Tak wygląda rzeczywistość dochodzenia roszczeń wobec dewelopera na drodze sądowej. Warto o tym wiedzieć, bo to dla wielu wspólnot sprawa bardzo ważna.

Czy zarządca i zastępca procesowy mogą coś zrobić, żeby to przyspieszyć? Oczywiście. I robią. Mogą złożyć i składają skargę do sądu na przewlekłość postępowania. Taka skarga podlega rozpatrzeniu. Mijają kolejne ... Dni? Nie. Tygodnie? Czasem. Miesiące? Najczęściej.

Co po skardze? No cóż... Młyny sprawiedliwości mielą dalej, a sędzia ze skargi strony postępowania zadowolony nie jest. 

Na szczęście, deweloperów, z którymi wspólnoty muszą się procesować jest coraz mniej. Bardzo uważnie należy podejmować decyzję, od którego z nich kupi się lokal.

Tak, bezpośrednio po zalogowaniu widoczny jest aktywny przycisk "Zmiana hasła".

Uwaga: Zmiana hasła możliwa jest tylko w pierwszym kroku po logowaniu. Po "kliknięciu" w kartotece innego przycisku ta opcja znika i pojawi się ponownie dopiero po powtórnym zalogowaniu.

Poczta elektroniczna i połączenia telefoniczne są dzisiaj najbardziej rozpowszechnionymi i dostępnymi środkami komunikacji. Każdy członek naszego zepołu pracujący bezpośrednio w kontakcie z Klientami otrzymuje dziennie po klikadziesiąt maili i odbywa kilkadziesiąt rozmów telefonicznych. Dzieli przy tym swój czas pracy na pracę w biurze i pracę w terenie. Nie da się bowiem zarządzać nieruchomościami nie bywając na nich. To powoduje, że nie jesteśmy w stanie odpowiadać na maile natychmiast. Staramy się odpowiadać na nie w kolejności w jakiej wpływają, dbając o to, aby nie trwało to dłużej niż 3 dni robocze. Nie zawsze to się udaje, ponieważ większość spraw poruszanych w mailach wymaga analizy, rozpoznania, dotarcia do dokumentów, a wielokrotnie wizji na nieruchomości i spotkań z Właścicielami lub kontrahentami wspólnoty.

Nie. Samo popadnięcie w zadłużenie wobec wspólnoty nie jest równoznaczne z kosztownym postępowaniem sądowym. O wystąpieniu na drogę sądowę Dział Windykacji decyduje tylko wówczas, gdy dłużnik w sposób długotrwały uchyla się od zapłaty długu i nie reaguje na wcześniejsze poza sądowe działania windykacyjne, czyli przypomnienie o zapłacie, monit i wezwania do zapłaty lub nie przestrzega warunków zawartej ze wspólnotą ugody.

W takiej sytuacji należy bez zwłoki skontaktować się z Działem Windykacji, który przygotuje stosowne oświadczenie o uznaniu długu i zobowiązaniu do jego spłaty w uzgodnionym terminie. Złożenie takiego oświadczenia uchroni dłużnika przed działaniami windykacyjnymi, kosztownym postępowaniem sądowym i da mu czas na uzyskanie środków na zapłatę z dodatkowych źródeł dochodu, dodatku mieszkaniowego czy kredytu.

Niezwłocznie uregulować płatność, informując o tym fakcie Dział Windykacji zarządcy nieruchomości. Szybkie powiadomienie i natychmiastowa zapłata spowoduje, że Dział Windykacji nie uruchomi procedury odzyskania długu.

Zarządca nieruchomości dba o to, aby do powstania długu Właścicieli lokali wobec wspólnoty w ogóle nie doszło. W tym celu Dział Zaliczek i Rozliczeń co miesiąc wysyła swoim Klientom dokumenty zaliczek, zawierające nie tylko informację o bieżących płatnościach, ale także stan salda rozrachunków oraz przypomnienie o terminie płatności i numerze rachunku bankowego. Unika w te sposób sytuacji, w której Właściciel lokalu mógłby o obowiązku wpłaty zaliczki zapomnieć. Jeżeli jednak wpłata nie wpłynie, Dział Windykacji, który w sposób bieżący monitoruje stan rozrachunków Właścicieli, wystosuje stosowną informację o braku wpłaty. Czyni to najczęścięj przy pomocy poczty elektronicznej, smsa lub rozmowy telefonicznej. Jeżeli te przyjazne dla dłużnika działania nie przynoszą skutku, Dział Windykacji wysyła wezwanie do zapłaty. Dalszy brak wpłaty skutkuje wezwaniem do zapłaty z kancelarii prawnej. To ostatni moment na dokonanie wpłaty chroniący dłużnika przed wystąpieniem z pozwem o zapłatę do sądu. Po uzyskaniu sądowego nakazu zapłaty egzekucję wszczyna komornik. Niezwykle rzadko zdarza się, aby pieniądze należne wspólnocie mieszkaniowej nie zostały skutecznie wyegzekwowane.

Dział windykacji zarządcy nieruchomości działa na rzecz wspólnoty mieszkaniowej dbając aby odzyskiwała ona wszystkie swoje należności. Wspólnoty mieszkaniowe nie mają najczęściej innych przychodów niż zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali. Jeżeli niektórzy z nich robią to z dużym opóźnieniem lub od wpłat uchylają się w ogóle, czynią to ze szkodą dla ogółu Właścicieli, gdyż wspólnota traci wówczas płynność finansową, czyli zdolność do regulowania swoich zobowiązań finansowych wobec dostawców usług i mediów. Takim sytuacjom przeciwdziała skuteczny Dział windykacji podejmując działania windykacyjne wobec dłużników wspólnoty.

Usługa zarządzania nieruchomością nie jest usługą pogotowia pracującego w trybie 24 godzinnym. Zarządca nieruchomości pracuje dla Państwa w dni robocze w godzinach pracy biura. Poza tymi godzinami tylko w sytuacjach awaryjnych, stanowiących zagrożenie dla mienia lub życia.

Jeżeli zarządca nie odbiera telefonu w godzinach pracy, oznacza to, że uczestniczy w tym czasie w spotkaniu lub prowadzi inną rozmowę telefoniczną.

Najczęstszą przyczyną braku zasilania w lokalu jest tzw. "wyskoczenie korków" spowodowane zwarciem lub przeciążeniem instalacji. Dlatego w pierwszej kolejności zweryfikuj, czy brak prądu dotyczy również sąsiednich lokali i części wspólnych nieruchomości (klatka schodowa). Jeżeli w sąsiednich lokalach i na klatce prąd jest, to sprawdź, czy tzw. "korki" czyli bezpieczniki prądowe w skrzynce elektrycznej wewnątrz lokalu są załączone, tzn. w pozycji ON lub pozycji oznaczonej symbolem „I”. Jeżeli wszystkie z nich są załączone, oznacza to, że  doszło do "wybicia" zabezpieczenia przedlicznikowego w rozdzielni elektrycznej. W tym przypadku konieczna jest interwencja pogotowia energetycznego (tel. 991) lub konserwatora z odpowiednimi uprawnieniami elektrycznymi. Obie usługi są odpłatne. Jeżeli okaże się, że energii elektrycznej nie ma również w lokalach sąsiednich wówczas brak prądu zgłoś do pogotowia energetycznego dostawcy prądu (ENEA, ENERGA, TAURON itp.), tel. 991. Najprawdopodobniej okaże się wtedy, że brak prądu spowodowany jest awarią sieci zasilającej poza budynkiem. Sprawdź też, czy nie dostałeś smsa z informacją o awarii.