Kryzys na rynku zarządzania nieruchomościami?
Nigdy wcześniej w grudniu i styczniu nie mieliśmy tak dużo zapytań ofertowych od wspólnot mieszkaniowych i właścicieli kamienic poszukujących nowego zarządcy nieruchomości, jak obecnie. Gdy na te zapytania ofertowe odpowiadamy, starając się jak najwięcej dowiedzieć o nieruchomości przed złożeniem oferty, w tym również o przyczynach zamierzonej zmiany, dowiadujemy się najróżniejszych, interesujących rzeczy o tym, co dzieje się na rynku, a czego w latach ubiegłych nie było:
1. Zarządcy nieruchomości sami wypowiadają umowy wspólnotom mieszkaniowym, których oczekiwania lub nakład pracy na ich obsługę wykracza ponad uzyskiwany od tej wspólnoty przychód z tytułu wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością. W szczególności dotyczy to małych wspólnot, poniżej 3000 m2 powierzchni użytkowej – rachunek ekonomiczny wskazuje bowiem, że obsługa najmniejszej nawet nieruchomości rzadko kiedy bywa opłacalna, jeżeli przychód miesięczny za zarządzanie nieruchomością jest mniejszy niż 2500-3000 zł, przy założeniu, że tę usługę zamierza się świadczyć rzetelnie. A to dla tych najmniejszych nieruchomości oznacza zaliczkę wyrażoną nie w groszach na m2, ale w złotych 2,50 zł – 3,00 zł. Niewiele jest małych wspólnot, które na to stać. Sami mamy jedną z wynagrodzeniem powyżej 4 zł za m2 i tylko kilkanaście z wynagrodzeniem powyżej złotówki za m2. Stąd również my, staramy się nie ofertować małych nieruchomości, aby nie uzyskać łatki „drogiej" firmy zarządzającej.
2. Firmy zarządzające redukują zatrudnienie, w celu redukcji kosztów własnych. Koszty zatrudnienia rosną dynamicznie każdego roku, pozostałe koszty prowadzenia działalności w ciągu ostatnich dwóch lat również, a nie towarzyszy temu dynamiczny wzrost przychodów za zarządzanie nieruchomościami. Właściciele lokali niechętnie bowiem akceptują podwyżki wynagrodzenia firm zarządzających. W tej sytuacji, przy stałej liczbie zleceń muszą zatrudnienie redukować, a przy rosnącej liczbie zleceń utrzymują je na dotychczasowym poziomie. W obu przypadkach oznacza to, że ten sam zespół musi obsłużyć większą liczbę nieruchomości. Siłą rzeczy jakość spada i wspólnoty mieszkaniowe zaczynają poszukiwanie nowego zarządcy nieruchomości. Niestety, najczęściej „lepszego i tańszego” w jednym, a to udaje się niezwykle rzadko i tylko bardzo dużym wspólnotom.
3. Firmy zarządzające się likwidują. Niestety. W tym już roku mamy zapytania od wspólnot mieszkaniowych oraz właścicieli kamienic obsługiwanych przez firmy, które postanowiły zakończyć swoją działalność, gdyż ta przestała być rentowna. Dzieje się tak wtedy, gdy zyski z lat poprzednich były konsumowane na bieżąco lub po prostu były zbyt niskie, aby zapewniły stabilną pozycję w roku, w którym koszty od przychodów są wyższe w większości firm zarządzających. I to jest najsmutniejsze zjawisko. Co jednak ciekawe, również te wspólnoty, często kryterium ceny uznają za najważniejsze.
Zapytań wpływa taka liczba, że pozytywnie odpowiadamy tylko na część. Tę, dotyczącą nieruchomości dużych. Bo tylko one gwarantują zarządcy nieruchomości możliwość rzetelnej pracy za godne wynagrodzenie, przy stawce akceptowalnej przez budżety domowe właścicieli lokali.
Życzymy powodzenia wszystkim zarządcom nieruchomości i wytrwałości w roku 2023. W 2024 powinno być już łatwiej. Tych, którzy są zmuszeni szukać pracy zachęcamy do przesyłania swojego CV do nas.