„A na innej wspólnocie płacę tylko 30 zł!”

„A na innej wspólnocie płacę tylko 30 zł” – usłyszy każdy zarządca nieruchomości, który w sposób prawidłowy, zgodny z art. 12. ust. 2 Ustawy o własności lokali, naliczy zaliczki dla właścicieli hali garażowej, w sytuacji, gdy jest ona samodzielnym, wyodrębnionym lokalem.  Przy obecnym poziomie kosztów, prawidłowo obliczone, wg udziałów w nieruchomości wspólnej, wynoszą one zwykle między 50 a 100 zł, a gdy koszty eksploatacji hali nie są na podstawie art. 22 ust. 2 p-kt 8 Ustawy o własności lokali zaliczone do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, suma zaliczek dla stanowiska w hali, w szczególności z funduszem remontowym,  potrafi sięgnąć nawet 200 zł. Gdy na stanowisku znajduje się platforma – jeszcze więcej, bo dochodzą opłaty serwisowe i UDT. Trochę jest zrozumiałe, że właściciele hali burzą się wówczas, że „tak drogo”, skoro pracownicy działu sprzedaży dewelopera zapewniali, że opłaty będą niskie…

             Zawsze, w grupie współwłaścicieli hali znajdzie się ktoś, kto jest członkiem jakiejś innej wspólnoty i tam „za stanowisko” płaci tylko 30 zł. Często takich głosów jest dużo. Nie pomagają wyjaśnienia, że jeżeli z własnością hali związane jest na przykład 33% udziałów w nieruchomości wspólnej, to 33% kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej muszą ponieść właściciele hali, a 67% tych kosztów właściciele lokali pozostałych, przy czym oczywiste jest, że grupa właścicieli hali i grupa właścicieli pozostałych lokali w budynku, to w dużej części ci sami właściciele. Pomimo to, nie przekonuje ich, że jeśli zapłacą mniej „od hali” to będą musieli zapłacić więcej „od lokalu”, bo suma kosztów utrzymania nie zmieni się tylko dlatego, że je inaczej podzielono. Zawsze jednak jest taka grupa właścicieli w budynku, która ma lokal, ale nie ma stanowiska w hali, czyli nie jest jej współwłaścicielem. I czemu oni mają płacić więcej, żeby właściciele hali mogli płacić mniej? Na to pytanie właściciele hali unikają odpowiedzi. Ale odpowiedzi na pytanie o skutki podatkowe takich rozwiązań udzielił Dyrektor Administracji Skarbowej w interpretacji indywidualnej, potwierdzając, że jeżeli zaliczki „od hali” zostaną zaniżone kosztem zaliczek „od lokali”, to po stronie właścicieli hali pojawia się zobowiązanie podatkowe w postaci podatku od dochodu;  link do interpretacji indywidualnej. Inaczej mówiąc, jeżeli współwłaściciel hali, zgodnie z udziałami powinien zapłacić 100 zł, a płaci tylko 30 zł, to od różnicy, czyli w naszym przykładzie od 70 zł, powinien odprowadzić każdego miesiąca podatek dochodowy. Powinien o tym wiedzieć i pamiętać każdy współwłaściciel hali garażowej, będącej samodzielnym lokalem oraz każdy zarządca nieruchomości, który te zaliczki zaniża, nie wiadomo zresztą po co, narażając właścicieli hali na konsekwencje karno-skarbowe, wynikające z nieregulowania powstałego zobowiązania podatkowego, którego świadomi najczęściej nie są.

            Druga strona tego „zaliczkowego dla hal” medalu to zwiększone obciążenie tych właścicieli lokali, którzy stanowiska w hali nie mają i całymi latami płacą zaliczki w wyższej wysokości, niż powinni. Warto ich uświadomić, że zarządcy zaniżający zaliczki „od hali” działają na ich szkodę. Co to oznacza? Że przysługuje im odszkodowanie od tego zarządcy, minimum za 6 lat wstecz. A to może oznaczać kilka tysięcy złotych, pewnych, bo sporu sądowego o takie odszkodowanie nie da się przegrać. Niedowiarkom polecamy lekturę uzasadnienia do wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z 28 kwietnia 2017 r. w sprawie o sygn. Akt IC 113/17.

             Jak sprawdzić, czy zaliczki naliczane są prawidłowo? Nie jest to trudne, ale trzeba zajrzeć do księgi wieczystej i sprawdzić, jakie udziały w nieruchomości wspólnej posiadają Właściciele hali. A potem porównać je z ilorazem sumy zaliczek płaconych przez Właścicieli hali do sumy zaliczek płaconych przez Właścicieli wszystkich lokali. Te dane są w posiadaniu każdego zarządcy nieruchomości i muszą być na życzenie każdego Właściciela udostępnione.

            Skąd wziął się pomysł na zaniżanie zaliczek „od hali”? Otóż mniej więcej do 2015 roku, tak przynajmniej wynika z naszych danych, deweloperzy miewali problemy ze sprzedażą stanowisk w halach garażowych. Do momentu ich sprzedaży zaliczki naliczane od niesprzedanych stanowisk płacili oni. Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom deweloperów niefrasobliwi zarządcy nieruchomości te zaliczki zaniżali. Oczywiście nie oznacza to, że wszyscy deweloperzy artykuowali takie oczekiwania. Nie. Było to jednak na tyle częste, że ta kilkunastoletnia praktyka utrwaliła się w świadomości właścicieli hali, zadowolonych, że „za halę” płacą niedużo i niemających świadomości, że oni i pozostali właściciele nieruchomości „od lokali” płacą więcej. Dzisiaj deweloperzy stanowiska w hali sprzedają często szybciej niż lokale w budynku, zatem takich oczekiwań już nikt nie ma. Zła praktyka jednak pozostała i pokutuje…