Jak oblicza się zaliczkę na rzecz wspólnoty?
Sposób ustalania zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej często jest niezrozumiały dla członków wspólnot mieszkaniowych. Tymczasem prawidłowy algorytm ich obliczania jest niezwykle prosty. Zacząć należy od tego, że jest on konsekwencją zapisów ustawy o własności lokali (art. 12 ust. 2), które mówią, że w kosztach tych Właściciele uczestniczą proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej, a te z kolei, na podstawie tej samej ustawy, są wyznaczane stosunkiem powierzchni lokalu danego właściciela do sumy powierzchni wszystkich lokali (art. 3 ust. 3).
I teraz prosty przykład:
Budynek ma 100 samodzielnych lokali mieszkalnych i 1 samodzielny lokal niemieszkalny - halę garażową, w której znajduje się 80 stanowisk parkingowych. Łączna powierzchnia użytkowa tych 100 lokali i hali garażowej wynosi 7000 m2. Właściciel lokalu o powierzchni 60 m2 posiada zatem 60/7000 udziałów w nieruchomości wspólnej, a 80 współwłaścicieli hali o powierzchni 2000 m2 (nie ma znaczenia, czy to Ci sami właściciele lokali mieszkalnych, czy „ludzie z zewnątrz”) posiadają łącznie 2000/7000 udziałów w nieruchomości, a każdy z nich 1/80 z liczby 2000/7000 (art. 3 ust. 3a ustawy), zakładając, że udziały we współwłasności hali są równe.
Przyjmijmy, że suma przewidywanych rocznych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wynosi w naszym przykładzie 252 000 zł, czyli średnio w miesiącu 21 000 zł. I tę właśnie kwotę należy podzielić przez sumę „powierzchni udziałowej”, czyli, oczywiście w naszym przykładzie, 7000 m2.
Liczymy: 21 000 zł / 7000 m2 = 3,00 zł/m2. I już mamy obliczoną zaliczkę „na m2”.
Teraz wspólnie liczymy zaliczkę dla lokalu o powierzchni 60 m2:
60 m2 x 3,00 zł / m2 = 180,00 zł. Proste? Oczywiście.
A teraz ustalmy jeszcze zaliczkę dla współwłaściciela hali garażowej, który jest wyłącznym użytkownikiem jednego z 80 miejsc:
2000 m2 x 3,00 zł / m2 = 6 000 zł. Taka kwota przypada wg udziałów miesięcznie na wszystkich współwłaścicieli hali. Liczymy dalej:
6 000 zł x 1/80 = 75,00 zł. Tyle przypada na każdego z 80 właścicieli hali, czyli „na stanowisko”. Równie proste? Tak.
Oczywiście, współwłaściciele hali powinni jeszcze ponosić samodzielnie koszty jej eksploatacji (prąd, sprzątanie, serwis bramy, przeglądy hali, naprawy), i wtedy, jak mówią oni sami, płacą dwie zaliczki od stanowiska, chyba, że wspólnota postanowiła żeby koszty eksploatacji hali zaliczyć do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Wtedy zapłacą za stanowisko tylko jedną zaliczkę. Na takie ujęcie kosztów eksploatacji hali pozwala art. 22 ust. 2 p-kt 8 Ustawy o własności lokali.
Żadnej magii, zwykła matematyka i to na elementarnym poziomie najprostszych operacji arytmetycznych mnożenia i dzielenia.
Czasem prawidłowy sposób obliczenia zaliczek „boli” właścicieli hali, bo „ktoś” i „gdzieś” płaci 20-30 zł za stanowisko. 20-30 zł to najczęściej konsekwencja nieprawidłowego naliczenia, zaniżającego te opłaty. Wówczas właściciele hali płacą mniej niż powinni, ale w związku z tym właściciele pozostałych lokali płacą więcej, bo przecież suma zaliczek musi odpowiadać sumie kosztów. Na prawidłowość obliczania zaliczek zwraca uwagę liczne orzecznictwo sądowe, o czym przekonała się już niejedna wspólnota i niejeden zarządca nieruchomości, zmuszeni wyrokiem sądowym do skorygowania źle naliczonych zaliczek, za kilka lat wstecz.